Atouts et pièges de la location meublée

Article publié par H.D – LesEchos

Régime fiscal du micro ou du réel ? Statut de loueur meublé professionnel ou non professionnel ? En matière de location meublée, plusieurs régimes d’imposition sont possibles. Lequel choisir ? Tour d’horizon.

L’investissement en location meublée présente des avantages fiscaux indéniables. Pour peu que l’on respecte certaines règles. Les revenus tirés de la location meublée sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), contrairement à ceux issus des biens immobiliers nus, imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Comme pour la location nue, les revenus locatifs du meublé sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et supportent en plus les prélèvements sociaux, au taux actuel de 17,2 %.

Le régime des BIC offre la possibilité de choisir entre deux types d’imposition différents : une imposition sur une base réelle ou sur une base forfaitaire, dite « micro ».

 

Micro-BIC ou réel ?

Si les recettes annuelles n’excèdent pas 72.600 euros en 2020 (c’était 70.000 euros pour les revenus de 2019), le bailleur relève du régime dit « micro-BIC » et ses recettes imposables sont alors diminuées d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 % (hors meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes, voir encadré). Soit un revenu imposable à hauteur de 50 % seulement. En contrepartie, aucune autre charge n’est déductible. Au-delà de 72.600 euros de recettes annuelles ou sur option du bailleur, ce dernier relève du régime réel BIC.

Il lui permet de déduire de ses recettes l’ensemble de ses charges (y compris les intérêts d’emprunt) ainsi que l’amortissement du bien et des meubles dans une certaine limite. « Ainsi, dès lors que les charges déductibles excèdent l’abattement – ce qui sera facilité par la prise en compte de l’amortissement parmi les charges -, le loueur en meublé sera gagnant en optant pour le régime réel », explique Valérie Montel, responsable de l’ingénierie patrimoniale chez Lombard Odier.

Comment passer du micro au réel et inversement ?

Le régime du micro s’applique de plein droit quand le seuil (des 72.600 euros) n’est pas atteint. Il est toujours possible d’opter pour le réel par option avant le 1er février de l’année. « L’option n’est soumise à aucune forme particulière. Elle doit faire l’objet d’une déclaration sur papier libre, datée et signée par l’exploitant et être adressée au service gestionnaire du dossier du contribuable. Mieux vaut l’adresser par lettre recommandée avec avis de réception », conseille Marion Capèle, directrice à l’ingénierie patrimoniale chez Natixis Wealth Management. 

Par exemple : « Un contribuable relevant de plein droit du régime micro en 2022 doit opter pour le régime réel simplifié avant le 1er février 2022, pour l’imposition de ses bénéfices selon le régime simplifié au titre de 2022. Cette option sera valable pour 2022. S ‘il désire revenir sous le régime micro à compter de 2023, le contribuable devra renoncer à son option pour le régime réel avant le 1er février 2023. A défaut, son option sera reconduite tacitement pour 2023 », détaille Valérie Montel.

LMP ou LMNP ?

En matière de location meublée, les régimes fiscaux diffèrent selon que le loueur est professionnel (location meublée professionnelle : LMP) ou non professionnel (location meublée non professionnelle LMNP). Pour avoir droit au statut de professionnel, deux conditions doivent être cumulativement remplies.

– Le loueur en meublé professionnel doit retirer plus de 23.000 euros de recettes annuelles de son activité de location en meublé.

– Ces recettes doivent être prépondérantes par rapport aux autres revenus d’activité de son foyer fiscal.

Les déficits subis par les LMP sont directement imputables sur leur revenu global de la même année, et en cas d’insuffisance de ce dernier, reportables sur leur revenu global des six années suivantes. En revanche, les déficits subis par les LMNP sont exclusivement imputables sur les bénéfices générés par leur activité de loueur en meublé non professionnel des dix années suivantes. On peut donc être en LMP et en LMNP au réel. On peut également en théorie être en LMP et en LMNP en micro. « Seulement si on recherche dans le LMP la possibilité de générer un déficit imputable sur le revenu global [ce qui est en grande partie l’intérêt de la LMP, NDLR], il ne faut pas opter pour le micro puisque par définition dans le micro on ne peut pas être en déficit », met en garde Valérie Montel.