La comptabilité de la SCI dont tous les associés relèvent des revenus fonciers

La comptabilité de la SCI dont tous les associés relèvent des revenus fonciers

Le cabinet RSA Conseil a demandé à Marc DEY, Expert-Comptable Honoraire, Formateur et Conférencier, de nous donner son avis sur la nécessité pour une SCI dont tous les associés relèvent des revenus fonciers de tenir une comptabilité.

 

Sa réponse :

 

La comptabilité de la SCI dont tous les associés relèvent des revenus fonciers

 

L’activité exercée par la grande majorité des SCI consiste à détenir et à gérer des biens immobiliers en les proposant à la location nue. De telles SCI sont qualifiées « SCI de gestion / location » pour les distinguer des autres SCI dont principalement les SCI de construction-vente.

L’activité de location nue n’étant pas commerciale, la SCI qui l’exerce n’est pas tenue à des obligations comptables de portée générale comme peuvent l’être les sociétés commerciales ou les sociétés civiles exerçant une activité professionnelle.

Cette dispense est toutefois limitée à la SCI qui se limite à détenir ou bien à donner à bail des locaux nus, dont tous les associés sont des particuliers, qui ne relève pas de l’impôt sur les sociétés et enfin, qui n’atteint pas des seuils révélateurs d’une activité économique importante (entre autres, 3 100 000 € de chiffre d’affaires hors taxes ce qui est plutôt rare pour une SCI).

Il existe tout de même une obligation partielle si les opérations de la SCI relèvent de la TVA : une comptabilité justifiant les mouvements de TVA doit être tenue.

Cela dit, l’absence d’obligations de portée générale ne doit pas masquer les obligations comptables internes à la SCI, lesquelles consistent à un devoir d’information du gérant envers les associés. Ainsi, selon le Code civil :

– « Les associés ont le droit d’obtenir, au moins une fois par an, communication des livres et des documents sociaux, et de poser par écrit des questions sur la gestion sociale auxquelles il devra être répondu par écrit dans le délai d’un mois » (article 1855).

– « Les gérants, doivent, au moins une fois dans l’année, rendre compte de leur gestion aux associés. Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues » (article 1856).

De plus, les statuts en tant que support écrit du contrat de société peuvent accroître les obligations comptables du gérant, par exemple en prévoyant la tenue d’une comptabilité de type commercial.

Observons que le gérant qui ne respecte pas les prescriptions du Code civil ou les dispositions statutaires encourt la révocation judiciaire, ce qui le fragilise grandement s’il n’est pas majoritaire.

Dans ces conditions, il serait très inexact de penser qu’une SCI peut se dispenser de tout suivi comptable et persister ainsi peut exposer les intéressés à des déboires.

Mais il ne faut pas voir ce suivi comptable comme une contrainte consommatrice de temps et d’argent. Il faut plutôt considérer le profit que l’on peut en retirer.

La comptabilité est d’abord un outil d’enregistrement et de stockage des informations économiques et financières. Elle permet de mesurer le patrimoine et ses variations. Grâce à elle, la traçabilité des opérations est assurée. Et si les bons comptes font les bons amis, ils devraient faire aussi les bons associés…

Surtout, la comptabilité constitue un instrument de défense et d’optimisation des intérêts des associés sans lequel les atouts de la SCI sont, au mieux sous-exploités, au pire, inexploités.

Une comptabilité digne de ce nom, donc une comptabilité inspirée de la comptabilité commerciale, permet notamment de :

1 – Combattre l’argument de la fictivité

 

Certains montages patrimoniaux, notamment ceux à base de démembrement (que l’usufruit et la nue-propriété soient dissociés au niveau de l’immobilier ou des parts de la SCI) peuvent inciter l’administration fiscale à brandir l’abus de droit pour but exclusivement fiscal et l’absence de comptabilité, bien souvent accompagnée de l’absence de vie juridique, lui fournit l’arme supplémentaire de l’abus de droit pour fictivité de la société. Autant dire que les effets bénéfiques escomptés du montage sont anéantis et, de plus, le rehaussement fiscal effectué s’accompagne d’une pénalité pouvant atteindre 80 % dudit rehaussement.

2 – Déterminer la plus-value imposable en cas de vente des parts

 

Sauf l’hypothèse où la SCI relève de l’impôt sur les sociétés, en cas de vente des parts et de réalisation d’une plus-value imposable (la moins-value résultant de la vente de parts de société à prépondérance immobilière n’est pas déductible), le prix d’acquisition doit être :

–  majoré de la quote-part de bénéfices imposés et, en tant que de besoin, des versements pour combler les pertes,

–  minoré de la quote-part des déficits déduits et des bénéfices répartis.

Il va de soi que la comptabilité constituera, avec les PV d’assemblées et les déclarations fiscales de résultat, une source d’information indispensable pour obtenir et justifier le prix de revient fiscal des parts. Encore faut-il avoir conservé l’ensemble de ces sources pendant 30 ans !

3 – Assurer le suivi des comptes courants d’associés

 

En cas de vente des parts, la cession d’un compte courant (en principe sur la base du nominal) ne génère pas une plus-value imposable et n’est pas passible du droit de mutation qui frappe les cessions de parts au taux de 5 %.

La tenue de la comptabilité se révèle particulièrement utile pour assurer le suivi des comptes courants d’associés afin de pouvoir distinguer, d’une part le droit de créance qu’ils représentent et, d’autre part, les droits d’associés représentés par les parts.

Cette distinction est essentielle en cas de transfert de propriété car :

  • La transmission à titre onéreux ou gratuit, de l’un n’emporte pas la transmission de l’autre,
  • La cession d’un compte courant ne génère pas de plus-value imposable et n’est pas passible des droits de mutation à titre onéreux,
  • La valeur des parts peut être exonérée d’ISF (si location à « l’outil de travail ») ce qui n’est pas le cas des comptes courants d’associés.

4 – Optimiser l’ISF par la mise en réserve des bénéfices plutôt que de les porter au crédit des comptes courants des associés

 

. Sous certaines conditions (notamment de location à « l’outil de travail ») les parts d’une SCI peuvent bénéficier de l’exonération réservée aux biens professionnels. Cette exonération vise les parts, elle ne vise pas les comptes courants.

.  Si le bénéfice ne peut pas être versé aux associés (c’est le cas lorsqu’il faut rembourser un emprunt finançant l’acquisition de l’immobilier), il est judicieux de l’affecter en réserve plutôt que de le distribuer en créditant les comptes courants desdits associés. Une telle affectation permet de profiter pleinement de l’exonération réservée aux biens professionnels.

En revanche, si les parts devaient être vendues, rien n’empêche de distribuer préalablement les réserves et de porter les dividendes au crédit des comptes courants des associés afin de réduire l’assiette des droits de mutation à titre onéreux.

5 – Se préserver des risques fiscaux

 

La comptabilité fournira, pour la SCI qui relève des revenus fonciers des données qui, après retraitements pour passer du résultat comptable au revenu foncier facilitera la rédaction de l’imprime fiscal n° 2072 et contribuera ainsi à sa fiabilisation.

Si l’administration fiscale exerce son droit de communication, ou procède à un contrôle sur place, le gérant et / ou l’expert-comptable de la SCI pourra utilement détailler la formation du résultat déclaré. La qualité et la sincérité des comptes devraient écarter le risque de subir un examen de situation fiscale personnelle.

La comptabilité se révélera également utile pour asseoir le calcul de la valeur vénale des parts – qui elle-même devra intégrer, bien entendu, la valeur vénale des actifs détenus – constituant l’assiette des droits de donation ou de succession et, éventuellement, celle de l’ISF.

Enfin, parce que comptabilité et vie juridique de la SCI accréditent la réalité de la personnalité morale, le vote de l’usufruitier pour la mise en réserve du résultat lorsque les parts sont démembrées ne s’analyse pas comme le prétend l’administration fiscale, en une donation indirecte. Plusieurs arrêts de la Cour de cassation ont débouté l’administration en lui opposant la réalité juridique de la personne morale. D’où l’importance que la SCI en ait tous les attributs dont notamment la tenue d’une comptabilité…

 

Ajoutons que seule la tenue d’une comptabilité fiable et probante permet pour chaque associé

 

  • de déterminer ses droits dans l’actif net,
  • de déterminer le montant de son compte courant (débiteur ou créditeur),
  • de déterminer la valeur de la part en cas de cession, de retrait, de donation ou de succession.

Alors n’en doutons pas, bien plus qu’une contrainte, la tenue d’une comptabilité pour une SCI constitue un atout déterminant pour préserver les intérêts patrimoniaux des associés et éviter les conflits entre associés ou avec l’Administration fiscale.

Enfin, n’oublions pas que la SCI, en sa qualité de personne morale, doit avoir une vie juridique. Le rapport écrit que doit établir le gérant sur sa gestion doit être soumis à l’approbation des associés au cours d’une assemblée annuelle.

 

Marc DEY

Expert-Comptable Honoraire

Formateur – Conférencier

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Posté le

janvier 10, 2016